65ª Reunião Anual da SBPC

F. Ciências Sociais Aplicadas - 2. Gestão e Administração - 1. Administração Geral e Gestão Estratégica

A INDÚSTRIA DE LOTEAMENTOS E O PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO: UMA PROPOSTA DE ANÁLISE PARA SELEÇÃO DE MUNICÍPIOS ALVO E PROSPECÇÃO DE ÁREAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO DE MÉDIO E ALTO PADRÃO

Maria da Glória de Oliveira Amorim - Pós-Graduanda em Negócios do Mercado Imobiliário (Real Estate) - FIA/USP Cibele Riva Rumel - Profa. Msc./Orientadora - Mercado Imobiliário - FIA/USP

INTRODUÇÃO:

Nos últimos anos o mercado imobiliário tem se destacado no cenário econômico e apresenta um crescimento expressivo de loteamentos, principalmente, residenciais. O chamado boom imobiliário trouxe além de novos conceitos de moradia e novos produtos, a necessidade de desenvolver ferramentas de apoio à prospecção de novas áreas para o desenvolvimento urbano. Diferente da incorporação, a indústria de loteamentos não tem definido um processo estruturado de análise para seleção de municípios e terrenos alvo. Um estudo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI-SP), elaborado a partir da compilação de dados do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (GRAPROHAB), aponta as dez cidades paulistas que mais receberam novos empreendimentos nos últimos 12 anos contabilizados em torno de 230 mil lotes comercializados. Segundo levantamento feito pela mesma instituição, elaborado com base no cruzamento das taxas de natalidade e mortalidade no Estado de São Paulo com os primeiros dados do Censo 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de moradores que resolveu deixar a capital paulista, na última década, chegou próximo de 330 mil. O objetivo deste trabalho é apresentar os resultados gerados a partir da análise de oportunidades – prospecção de áreas – em municípios, entendidos como alvo de intervenções.

OBJETIVO DO TRABALHO:

O objetivo deste trabalho é apresentar resultados a partir da análise de oportunidades – prospecção de áreas – em municípios, entendidos como alvo de intervenções. Trata-se de um modelo de análise para seleção de municípios alvo e prospecção de terrenos para o mercado imobiliário de médio e alto padrão. Elege-se a Região Metropolitana de Campinas – RMC como demonstração de sua aplicação.

MÉTODOS:

Este trabalho procura oferecer uma contribuição para a construção de um referencial teórico e para as aplicações práticas a partir da análise e evidências do mercado, bem como da incorporação que começa a expandir seus negócios para o setor de loteamentos. Utilizou-se do método de estudo explicativo, que segundo MARTELANC (2009, p.3), tem a preocupação de identificar os fatores que determinam ou que contribuem para a ocorrência dos fenômenos. O desenvolvimento do modelo proposto foi elaborado a partir da investigação bibliográfica de teorias existentes na área de planejamento estratégico, particularmente, dirigida à atividade do mercado imobiliário, parcelamento do solo urbano em todos os aspectos de loteamento, complementada pela coleta de dados em campo, armazenamento e análise de informações junto aos órgãos públicos e privados: Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo – GRAPROHAB, Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI-SP, Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo - AELO, Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio – EMBRAESP, Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados - SEADE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, Ministério das Cidades e Prefeituras. Além da aplicação de sensoriamento remoto e sistema de informação geográfica como instrumentos para o mapeamento dos município

RESULTADOS E DISCUSSÃO:

LANGFORD e MALE (1991) destacam a estratégia atingindo todos os níveis da empresa, iniciando pela identificação de estratégias corporativas que tratam das decisões mais amplas. Ainda os autores indicam a necessidade de definir como a empresa poderá competir em um mercado, como por exemplo, o mercado de loteamentos residenciais para médio e alto padrão. Há, no entanto, uma lacuna a ser preenchida, no que diz respeito ao conhecimento acadêmico e organizacional sobre os critérios para a estruturação dos modelos de análise aplicados na indústria de loteamentos. Segundo JENSEN, 2004, a característica de um loteamento está relacionada com o fato de disponibilizar a eventuais compradores apenas lotes urbanizados sem quaisquer edificações sobre eles. Isso possibilita ao comprador total liberdade de desenvolver o seu imóvel de acordo com as suas necessidades e anseios particulares, independente de modismos e imposições criadas pelo mercado imobiliário. As únicas restrições estão relacionadas com os aspectos de uso e ocupação do lote imposta pela empresa loteadora e pela municipalidade, através das diretrizes de lei específica ou do plano diretor, se o município possuir. Além das características físicas específicas deste produto, o comprador tem a possibilidade de planejar a ocupação em seu lote buscando estruturar o desembolso de recursos de forma financeiramente sustentável, atendendo as suas necessidades e possibilidades de programar e planejar a execução da sua futura residência.

CONCLUSÕES:

Podemos constatar que experiências práticas, implementadas por empresas de desenvolvimento urbano podem gerar conhecimento que não só auxilie validar teorias mais amplas explicitadas por diversos autores, mas que, principalmente, colabore para a legitimação de processos de análises específicas do planejamento estratégico na indústria de loteamentos. A partir da visão das organizações como sistemas interagindo com o ambiente social, para que políticas internas e ações sejam coordenadas e dirigidas para um conjunto comuns de metas. Cada empresa que compete em uma indústria possui uma estratégia competitiva, seja ela explicita ou implícita. Esta estratégia tanto pode ter se desenvolvido explicitamente por meio de um processo de planejamento como ter evoluído implicitamente através das atividades dos vários departamentos da empresa. A estratégia de atuação e crescimento deve estar focada em premissas, como: sustentabilidade, competitividade; prospecção e captação ativa de novas áreas e a tradicional intermediação de corretores; foco no atendimento às famílias com média e alta renda familiar ou conforme a segmentação de atuação da empresa; desenvolvimento de novos de empreendimentos; adoção de critérios para seleção de regiões e municípios de interesse para prospecção de novas áreas e expansão geográfica.

Palavras-chave: Loteamento, Planejamento Estratégico, Mercado Imobiliário.